En ocasiones encontrarse en una situación de copropiedad o proindiviso no resulta rentable, sobre todo, si las personas con las que compartes el bien común no se hacen responsables del mismo —ni de los gastos que implica—. Y es que tener el proindiviso de una vivienda —el más habitual— no significa únicamente poder disfrutar de ella. El proindiviso de un inmueble implica que debes hacerte responsable, junto al resto de propietarios del mismo, de los impuestos sobre la propiedad, del mantenimiento, del pago a la comunidad y del pago de los suministros, como el agua, la luz y el gas, entre otros.
No obstante, la extinción de un proindiviso es posible y existen diferentes vías para hacerlo —como vender parte de una herencia, según el caso mencionado—. Eso sí, el proceso no es gratuito. A continuación, te explicamos cómo puedes hacerlo y cuánto tienes que pagar para la extinción del proindiviso —o condominio—.
Vías para la extinción del proindiviso
Existen varias vías para llevar a cabo la extinción del proindiviso. Dependiendo de cómo se haga, el procedimiento será más rápido o más lento, más costoso o más económico. Estas son:
- Vía notarial: Es la vía más rápida y la más económica cuando no existe acuerdo o cuando se quieren especificar las cláusulas correctamente para vender el proindiviso, o vender parte de una herencia —en este caso de una comunidad de bienes—. Desde la entrada en vigor de la Ley de Jurisdicción Voluntaria (Ley 15/2015, de 2 de julio) es posible que cualquier persona pueda solicitar ante notario la realización de una conciliación. Esta es gratuita y no requiere la presencia de abogados. En este caso, independientemente del motivo por el cual se vaya a vender el proindiviso —ya sea por un divorcio, por una falta de acuerdo en la herencia, etc.— se debe firmar ante notario una escritura pública en la cual se incluyan las cláusulas de obligado cumplimiento para todos los que están implicados en el proceso.
- Vía judicial: Si no existe ningún acuerdo común porque alguno de los propietarios no quiere vender el proindiviso o vender parte de una herencia. Entonces, lo que se puede hacer es acudir a la vía judicial, aunque es la más costosa y la más lenta, como explicaremos a continuación. Mediante esta vía, se puede forzar a la persona que está en contra a vender el inmueble. El magistrado será el que se encargue de resolver el litigio. En ocasiones esta vía suele durar años hasta que se consigue llegar a una solución.
Formas de vender un proindiviso
Dependiendo de la vía que se sigua para vender el proindiviso se seguirá una de las siguientes vías:
- Venta a un tercero: Si todos están de acuerdo, se puede vender la vivienda a un tercero. El problema de llevar a cabo esta acción es que los impuestos que se pagan por la extinción del proindiviso resultan mucho más elevados. En este caso se paga la tasa del Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales frente al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Esta es la vía más directa.
- Vender parte de una herencia: Según se especifica en el Artículo 400 del Código Civil, toda persona que se encuentre en situación de copropietario de una vivienda —o de comunidad de propietarios— puede vender su parte a un tercero si no le interesa seguir en esta situación.
- Venta a un propietario: Esta es la opción más económica y la que más impuestos ahorra. En este caso, lo que ocurre es que todos se ponen de acuerdo para vender su parte a uno de los propietarios. En este caso, se disuelve el condominio y el propietario abona la parte correspondiente de la vivienda a cada uno de ellos. Por esta vía no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. En este caso se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
- Subasta: Si llegado el momento, hay alguien que no se ha puesto de acuerdo en vender el proindiviso, y ya se ha recurrido a la vía judicial, es posible que el magistrado estime que la situación debe solucionarse con una subasta. Así lo detalla el Artículo 40 del Código Civil.
¿Cuánto cuesta la extinción de un proindiviso?
El precio de la extinción de un proindiviso va en función del valor del bien —normalmente suele ser una vivienda, aunque también pueden ser bienes muebles o derechos reales de garantía—, así como de la comunidad autónoma en la que nos encontremos. Como hemos mencionado en la parte superior, la cantidad que se pagará por la venta del inmueble será en base al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, estos dos están reflejados en Real Decreto Legislativo 1/1993 del 24 de septiembre y la Ley 22/2009, de 18 de diciembre. Los vemos con más detalle:
- Extinción proindiviso – Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: Si se lleva a cabo una venta a un tercero, entonces se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El valor medio de este impuesto se encentra en torno al 6% del valor de la vivienda.
- Extinción proindiviso – Impuestos de Actos Jurídicos Documentados: Si la venta la realiza uno de los propietarios y se paga una indemnización proporcional al resto. En este caso se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el valor se sitúa en torno al 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma. Así mismo, el propietario de la vivienda solamente tendrá que pagar el valor de este impuesto por la parte de la vivienda que adquiera, no por el total. Es decir, no tendrá que pagar este valor por su parte heredada, por ejemplo.
Otros gastos por la extinción del proindiviso: impuestos y gastos a parte
La extinción del proindiviso puede implicar más gastos dependiendo del si se llega a un acuerdo con el resto de propietarios o no y de si se hace uso de la vía judicial. En ese caso, los gastos derivados del proceso de la extinción del proindiviso pueden ser:
- Gastos de notaría y del registro de propiedad: Tanto la formalización ante notario, así como la escrituración del Registro de Propiedad tienen una serie de gastos que irán en función del valor de la vivienda y del número de las páginas de la misma —aranceles notariales—. Estos aparecen reflejados en el Real Decreto 1427/1989 y la cifra oscila desde los 24,04 € por una vivienda que no exceda de 6.010,12 €, hasta los 1.000 € por una vivienda con un valor superior a los 601.012,10 €.
- Gatos de gestoría: Si contratamos una gestoría que se encargue de realizar los trámites por nosotros. El precio irá en función de sus honorarios.
- Tasas judiciales: Las tasas que puedan derivar si se lleva a cabo un juicio.
