Subasta voluntaria de proindiviso

La subasta voluntaria de proindiviso es un proceso mediante el cual se divide la cosa común cuando es un bien indivisible. Es la mejor opción cuando los copropietarios están de acuerdo en terminar con el proindiviso pero no se ponen de acuerdo en algunas cuestiones. La diferencia entre la subasta voluntaria y la de apremio es que la primera no está originada en una deuda y que, además, se celebra a instancia de los comuneros. 

La subasta voluntaria de proindiviso se regula mediante las leyes de Jurisdicción Voluntaria y de Enjuiciamiento Civil. La vía para llevarla a cabo puede ser tanto mediante notario como judicial.  

¿Cuándo conviene hacer uso de la subasta voluntaria de proindiviso?

Existen varias circunstancias en las que la subasta voluntaria de proindiviso es la mejor opción. Eso sí, para poder recurrir a ella todos los comuneros deben estar de acuerdo en disolver el proindiviso, pero pueden tener discrepancias en torno al precio por el que vender el bien o cuál de ellos podrá quedarse con él a cambio de compensar a los demás. 

No obstante, la subasta voluntaria de proindiviso también puede ser utilizada cuando otros procedimientos de venta no han dado frutos, ninguno de los comuneros quiere conservar la propiedad del bien o se quiere una transparencia mayor. 

Cómo se realiza la subasta voluntaria de proindiviso

Lo primero es que los comuneros realicen en el juzgado o en la notaría que corresponda una solicitud de incoación. Si se recurre al notario, la vía más rápida y sencilla, el proceso estará regulado por el artículo 72 de la Ley del Notariado. En caso de que se opte por una subasta voluntaria judicial, que será más lenta, se regula en base a los artículos 108 a 111 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria.

Cuando se aprueba la solicitud, el secretario judicial o, en su caso, el notario, deberá proceder a tramitarlo en formato electrónico mediante el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.

La subasta voluntaria debe ser anunciada por lo menos 24 horas antes, se desarrolla en su totalidad por vía electrónica y estará abierta durante máximo 20 días.

Una vez finalice la subasta, puede suceder que haya solamente un postor (en este caso la subasta se le adjudicará a él), que haya varios (se adjudicará al mejor) o que no haya postores.

Por otro lado, en el caso de que alguno de los comuneros constituya un derecho de reserva, habrá tres días para que se expida. 

Por último, si no hubiera ningún postor o si no se acepta la propuesta única o la mejor, deberá dictarse el sobreseimiento. En este caso, los comuneros podrán solicitar que se celebre una segunda subasta o desistir del procedimiento. Si la segunda subasta tampoco diera resultados, no existe opción a pedir una tercera hasta que pase por lo menos un año. 

Cómo realizar la solicitud de incoación

Para realizar una solicitud de incoación del procedimiento de subasta voluntaria ante notario o en el juzgado, se deben cumplir algunas formalidades. Para empezar, se deben entregar los datos de identificación de los solicitantes, así como las escrituras que acrediten la propiedad del bien.

Por otro lado, también deberá presentarse una certificación registral de dominio y cargas de la propiedad, así como las constancias de derechos y cargas de cualquier tipo que existan sobre el bien.

Además, debe aclararse si está ocupado o no, y presentar el pliego de condiciones, que es el que establece los derechos y obligaciones de las partes y cuáles serán las reglas de las subasta. Este último documento incluirá, como hemos dicho, las condiciones generales y particulares de la subasta, por lo que es imprescindible que se publique al mismo tiempo que se da a conocer la subasta.

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