Contar con un proindiviso suele ser sinónimo de conflictos y problemas, en la mayoría de las ocasiones familiares. Es por este motivo que resulta conveniente conocer cuáles son los principales problemas que derivan de contar con un proindiviso, así como las posibles soluciones para cada uno de los problemas que puedan darse en casa situación particular.

Principales problemas derivados de un proindiviso

En Piso al contado hemos sido testigos de infinidad de conflictos entre parejas, familiares o amigos con motivo de tener inmuebles en común.

Por ello, es clave ponerse en marcha cuanto antes para poder desentenderse cuanto antes del proindiviso que deseas vender sin que ello te haga perder dinero ni tiempo.

Si te interesa conocer cuáles son los principales problemas con los que puedes toparte al contar con un proindiviso, ¡esto te interesa!

Constantes discusiones con seres queridos

A nadie le gusta discutir, y mucho menos si dichas discusiones se realizan con seres queridos, ya sea la expareja, hermanos, padres, etc. Evitar posibles conflictos asociados a la venta de un proindiviso no siempre es posible, ya que llegar a un acuerdo en ocasiones no resulta factible.

Lógicamente, esta es una de las peores partes de tener un proindiviso en el cual los copropietarios no son capaces de llegar a ningún acuerdo. Si deseas terminar de una vez por todas con esta situación, lo más conveniente es vender tu proindiviso a un tercero o a una empresa que te libre de tener que seguir viviendo una situación tensa e incómoda con los seres queridos.

Oposición a la venta del resto de copropietarios

El principal problema con el que nos podemos encontrar es que uno o varios copropietarios se nieguen a la venta del proindiviso. Esto aplica tanto a matrimonios que se divorcian y tienen una casa en común como a herederos que reciben un mismo inmueble de un ser querido fallecido.

Lógicamente, la negación a vender no solo supone muchas molestias y retrasos, sino constantes disputas entre los implicados.  Aun así, no hay que preocuparse, ya que la clave consiste en agotar todas las posibles vías amistosas existentes y si no hay acuerdo, ponerse en acción.

Para ello se disponen básicamente de dos soluciones al respecto. Por un lado, se podrá acudir a los juzgados, aunque se trata de una vía más larga, tediosa y costosa. Por otro lado, se abre la posibilidad de vender tu proindiviso a un tercero, ya se trate de un particular o una empresa especializada en la compra de proindivisos.

Es interesante volver a recordar que ningún propietario está obligado a vender, pero tampoco está obligado a no hacerlo. Cada copropietario de un bien tendrá total legitimidad a hacer lo que desea con su parte si ha resultado imposible llegar a un acuerdo con el resto de los titulares.

Inmuebles hipotecados

No son pocos los casos en los que, por ejemplo, un ser querido fallece sin haber terminado de pagar un inmueble determinado. Dicho inmueble, con hipoteca aún pendiente, puede suponer una gran carga para los herederos que no pueden o no quieren hacerse cargo de la deuda correspondiente.

En estas situaciones, los copropietarios tienen dos soluciones. Por un lado, se puede proceder a saldar la deuda y que cada copropietario acceda a pagar la parte correspondiente. Por otro lado, se presenta la alternativa de intentar vender el inmueble y que el nuevo comprador o propietario acceda a saldar la deuda a cambio de una rebaja en el precio de compra.

En este supuesto, se ha tener muy en cuenta, que de un modo u otro, la deuda deberá ser saldada, tal y como establece el artículo 405 del Código Civil. Dicho artículo refleja que:

“La división de una cosa común no perjudicará a tercero (en este caso, al banco), el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición”.

Gastos asociados al inmueble

Los gastos asociados o derivados de tu mitad indivisa se presenta como otro claro problema, ya que en muchas casos contar con un bien conjunto con otros propietarios que no desean vender implica estar perdiendo dinero constantemente en un pozo sin fondo (gastos de luz, agua, gas, comunidad, derramas, etc.).

Si bien es cierto que los gastos serán compartidos entre todos los copropietarios, debe indicarse que pagar por un bien que no se necesita o desea mantener puede suponer un gran problema. Solamente en los casos en los que la persona renuncie de forma voluntaria a su mitad indivisa podrá librarse de abonar las cuotas correspondientes.

La mejor solución en estos casos para evitar tener que seguir pagando, así como para evitar tener que renunciar a la parte de un bien que te corresponde es intentar llegar a un acuerdo con los copropietarios y, en caso de que se nieguen a todas las opciones, proceder a vender tu proindiviso a un tercero o a una empresa especializada en la compra de proindivisos.

Propiedad compartida indivisible

Otro de los problemas más comunes es que la propiedades compartida sea indivisible, o lo que es lo mismo, que no se pueda dividir. En otras palabras, a cada propietario le corresponde por una parte de la propiedad, pero la misma no puede dividirse a consecuencia de varios motivos.

Por norma general, la situación más común es la indivisibilidad jurídica. Esta situación suele darse cuando, por ejemplo, un solar pertenece a más de una persona. En el caso de que sean muchos los copropietarios, es posible que al dividir el bien el mismo termine quedando inservible.

Y es que al dividir el bien del solar o terreno, las parcelas resultantes serían de unas dimensiones inferiores a lo mínimamente necesario para proceder a su explotación. En estos casos, la subasta suele presentarse como la mejor alternativa. También es posible intentar llegar a un acuerdo por compensación entre todos los copropietarios, aunque por desgracia esto no siempre es posible.

Uso y disfrute del bien común

El uso y disfrute del bien en común, el uso y disfrute del proindiviso, es otro motivo de confrontación. No son pocos los casos en los cuales surge con frecuencia la duda sobre quien debe hacer uso y disfrute de la vivienda, local o finca, ya que a veces los excónyuges o herederos excluyen a los demás de su uso y les niegan incluso el acceso.

Atribuirse el derecho de uso de la vivienda en exclusiva no entra dentro de la ley. Todo lo contrario. Y es que ninguno de los copropietarios tendrá derecho exclusivo a su utilización y a su disfrute, a no ser que se haya llegado a un acuerdo por mayoría. También resulta importante tener en cuenta lo que establece el Código Civil en los siguientes artículos:

  • El artículo 394 establece que: “Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho”.

 

  • El artículo 398 establece que: “Para la administración y el mejor disfrute de la cosa común será obligatorio el acuerdo de la mayoría de los partícipes”

El valor del inmueble no es el que se pensaba

Esta situación se da principalmente en casos de herencias. En muchas ocasiones no se tiene en cuenta el valor del inmueble en el momento de la división. Un perito suele ser el encargado de realizar un estudio y análisis sobre valor concreto que tiene la propiedad en cuestión.

Siempre en base al precio que el perito ha indicado, se tendrán que establecer las cuotas de cada copropietario, lo cual tendrá que aparecer perfectamente reflejado en el documento oficial. Si el valor del inmueble no era el esperado puede suponer un gran inconveniente o contratiempo para los titulares.

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