El derecho de tanteo hace referencia al hecho de que un copropietario tiene un derecho preferente frente a la venta del bien común a un tercero. Es decir, es la acción preferente que puede ejercerse para adquirir un bien al mismo precio al que se iba a vender a una tercera persona. Igual que el derecho de retracto, el derecho de tanteo tiene como objetivo favorecer a quien de entrada tenga o tuviera el uso u ocupación de un bien.
El derecho de tanteo se debe ejercer antes de perfeccionada la venta. Por lo tanto, es necesario que la posible enajenación y las condiciones de la misma se comuniquen a todos los comuneros.
Por último, el derecho de tanteo está regulado por el Código Civil, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que es un derecho que también se aplica a los arrendatarios.
Características del derecho de tanteo
El derecho de tanteo es renunciable y se puede excluir cuando se constituye una comunidad de bienes. Si hay varios copropietarios que pretenden ejercer el derecho, en caso de adquisición solo les corresponderá la parte proporcional a sus propios derechos dentro del bien común,
Por otro lado, existe un plazo de un mes desde el momento de la notificación de la posible venta para poder ejercer el derecho de tanteo. Por último, el derecho de tanteo representa una limitación al derecho del propietario a disponer libremente del bien en cuestión.
Condiciones del derecho de tanteo
El derecho de tanteo se produce cuando un copropietario decide vender su parte del proindiviso o bien común a una persona ajena a la comunidad. No obstante, para que los copropietarios puedan ejercer su derecho de tanteo se deben dar algunas circunstancias.
Por un lado, debe existir un acuerdo entre la parte que pretende ejercer el derecho y el resto de propietarios del bien. Por otro lado, se deben igualar las condiciones y precios que hayan sido previamente acordados con la persona a la que se le iba a vender esa parte del proindiviso. Además, el derecho debe ejercerse antes de perfeccionada la venta.
Por eso, para poder ejercer este derecho hace falta que el copropietario que quiere vender su parte informe de la posible venta y sus condiciones al resto.
Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto
El derecho de retracto se da cuando los copropietarios que pudieron haber ejercido el derecho de tanteo no fueron informados acerca de la posible venta del bien.
Por otro lado, el derecho de retracto está explícitamente previsto en el Código Civil en caso de herencias, puesto que se establece que los coherederos pueden subrogarse en lugar del comprador, reembolsando al mismo el precio que haya pagado.
Además, el derecho de tanteo está dirigido al copropietario, y el de retracto se ejerce en contra del comprador.
Por último, debemos señalar que el derecho de tanteo se puede ejercer en el periodo de un mes, mientras que el de retracto puede ejercerse en los tres meses siguientes al conocimiento de la enajenación o de la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad. Para terminar este artículo, y aludiendo a un dato que hemos ofrecido en los primeros párrafos, hay que señalar que el derecho de tanteo también favorece al arrendatario de forma preferente si el propietario decide vender el bien arrendado. No obstante, puede que en el contrato de arrendamiento conste la renuncia expresa del arrendatario a ejercerlo. Esta cláusula suele incluirse muy a menudo en los contratos de arrendamiento comercial.
