Cómo impedir la división de la cosa común

Una cosa común es aquella que cuenta con más de un copropietario o comunero, y que resulta muy habitual en casos de herencia, por ejemplo, al recibir varias personas una propiedad que no puede dividirse, como por ejemplo, un inmueble. La división de la cosa común es la fórmula más utilizada para acabar con un proindiviso y consiste en finalizar el estado de indivisión de un inmueble. 

¿Qué se puede hacer ante un proindiviso?

Cuando una propiedad cuenta con varios copropietarios, es decir, cuando es un proindiviso, suele suceder que cada uno de ellos quiera realizar distintas acciones con dicho inmueble. Es decir, resulta muy habitual que unos quieran alquilar la vivienda, otros prefieran venderla o incluso haya quienes deseen quedársela para ellos.

El artículo 400 del Código Civil establece que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y, en consecuencia, tiene derecho a solicitar su división.

¿Quién puede realizar la división de la cosa común?

Si se diera la circunstancia de que algún copropietario solicitara la división de la cosa común, esta debe realizarse por parte de los propietarios, de árbitros o a través del juzgado.

Evidentemente, lo ideal sería que esta se hiciera de forma acordada entre los propietarios, evitando así tener que llevar a cabo cualquier tipo de procedimiento judicial. En ese caso, la división puede realizarse mediante notario.

Si no hubiera acuerdo entre las partes, la división tendrá que ser llevada a cabo por vía judicial. En este caso, el tipo de juicio dependerá del valor de la casa, que se establece en base al precio de mercado del momento. Si este es superior a 6.000 euros, que evidentemente es lo habitual en el caso de inmuebles, se debe realizar un juicio ordinario en el Juzgado de Primera Instancia del territorio en el que se encuentre situada la casa. Este trámite requiere de abogado y procurador.

En estos casos lo más común suele ser que una sentencia declare que se extinga el proindiviso y que la vivienda se subaste.  

¿Qué efectos tiene la división de la cosa común?

En el caso de que se extinga o se modifique el condominio, se realizaría una atribución en propiedad del bien por uno o varios de los copropietarios, mientras que el resto recibiría una compensación. 

La división de cosa común no puede, bajo ningún concepto, tener repercusión en terceros. Es decir, en caso de existir, se mantendrán los derechos de servidumbre, la hipoteca o cualquier otro derecho real con el que contara el inmueble antes de proceder a la división. 

Además, hay que dejar claro que los copropietarios podrán oponerse a la división de cosa común que se realice sin su concurso, pero no podrán hacer nada respecto a una división que ya se haya realizado, a no ser de que el procedimiento no se hubiera realizado de forma legal. 

¿Cómo impedir la división de la cosa común?

La división de la cosa común se puede evitar tanto en el momento de hacer el testamento como cuando se reparte la herencia. 

Lo más aconsejable es que el testador indique cómo quiere que se repartan los bienes entre los herederos, incluso contemplando la opción de que se compensen unos a otros.

En caso de que no haya testamento o en el mismo no se refleje dicha división, el Código Civil también establece que los copropietarios puedan pactar que la división de la cosa común no sea exigible durante un plazo máximo de diez años. Se trata de un pacto que deben llevar a cabo los herederos a la hora de dividir la herencia.

No obstante, debe quedar claro que a pesar de que se realice dicho pacto, los copropietarios sí pueden acordar vender la casa a un tercero o a uno de ellos.

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